事業用地や生産緑地、底地等を再生し、高齢、後継者難、相続後の事業主の方の諸課題を解決し、収益の安定化を支援



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最近の実例紹介

   実例: 父親が急死し、母親と子息2名が相続を受けるにあたり、
      次世代へ円滑に資産を継承でき、収益も確保できる対策を提案、実施。

  再生プロジェクトの概要  東京・小平市


1.  相談事項:都市農家。相続が発生し、主な資産は生産緑地、賃料が下落したマンション、自宅、自営業事務
     所ほか不動産中心。農業収支は赤字だが、長男は出来る限りは続けていきたい。生産緑地につい
     ては、自宅から離れているものは売却して納税資金とし、自宅周辺は、長男が納税猶予を受けて
     続けることを父親と話していた。収益の改善と、長男の子息(中学生)が農業を引き継ぐか決ま
     らない中で、うまく資産を継承する方法がないか。      


2.  提案  :長男が納税猶予を受けて生産緑地を相続した場合は終身営農が避けられず次世代への負担にもな
     り、告示後30年経過後も制限解除が困難になる。

         
 @  1次相続は、母親がほぼすべての資産を相続、生産緑地は母親が納税猶予を受ける。
 A  離れた生産緑地の売却により、納税とマンション借り入れを軽減。
 B  自営業事務所敷地を活用することにより、2次相続対策、収益改善を図る


3.  実施  :長期にわたり賃料の下落がなく、空室率も低い事業として、コンビニエンスストア、高齢者住宅、
     ペット可マンション、その他の事業を検討。
      「24時間楽器演奏が可能な防音賃貸マンション」事業を選択。 
       金融機関、運営事業者、設計事務所、施工会社を選定。
       完成までの総合的なコンサルティングを実施。


4.  成果  :1)現在の生活に余力をもたらす収益の改善。
     2)次相続では、納税猶予を必要としない相続・相続税対策の実現




 
事業前






  ブルー:賃貸マンション
グリーン:生産緑地

 
 
事業後
 



防音賃貸マンション

   

楽器演奏が可能な室内

@依頼者: 都市農家  Aプロジェクト:「防音賃貸マンション」事業(鉄筋3階建て26戸)    B総敷地面積:831.99u   C建築延べ床面積:1,031.11u  D着工までの期間:6カ月 
E着工から竣工までの期間8月 F地権者:1名
  



実例:不採算事業用地―収益安定化を第一義に「サービス付き高齢者向け住宅」(サ高住)を完成 

  再生プロジェクトの概要   (埼玉・新座市




1.相談事項:重圧となった税務対策、相続・相続税対策などに加え、収益の安定化も図りたい。

2.基本活動:行政・金融機関折衝、資金調達のベースとなる担保物件の調査、収益を上げる方法の研究、
       その他各種関連機関、企業との折衝。

3.提案  :不採算事業用地を活用した事業転換により、懸案事項を解決でき将来的な安定収益も見込め
       資金調達も可能な事業として「サ高住」事業への転換を提案。       
       
4.活動  :行政手続き、金融機関の融資、介護サービス大手潟<bセージの「サ高住」事業構想と運営協
       力の取り付け、建設関係者との折衝、実現までの総合コンサルティングの実施。

5.成果  :懸案事項の解決、「サ高住」等の保有会社設立、将来的な安定収益の確保を実現。
 

 
事業前



 
事業後
 


@依頼者: 主事業は不動産賃貸業 Aプロジェクト:「サ高住」事業(鉄筋3階建て50室)B総敷地面積:2,380u、「サ高住」1,520u C建築延べ床面積:2,200u  D竣工までの期間:1年6カ月 E地権者:1名

  


実例 : 月極駐車場を安定性・収益性のある介護付き有料老人ホームに変身させ再生

  再生プロジェクトの概要   (東京都・江戸川区




1.相談事項:長年の借地状態の解決、スッキリした形での相続の実現、収益の安定化、加えて地域に貢献 
       できる事業へ転換したい。

2.基本活動:地主・地権者双方が参加可能な新規事業案を企画。各関係方面、金融機関等と折衝。

3.提案  :駐車場敷地を活用して、「介護付き有料老人ホーム」事業へ転換。

4.活動  :地主と借地権者の合意形成、介護事業大手潟jチイケアパレスへの一括賃貸、金融機関からは
       無理のない返済が可能な長期融資を取り付けたほか、建築推進を含め実現までの総合コンサル
       ティングを実施。                           

5.成果  :借地権の事業化により諸問題の解決、地主・借地権者双方のメリット、収益安定化を実現。

 

 
事業前


 
事業後

 

@依頼者:主事業は不動産賃貸業  Aプロジェクト:借地権の事業化――建物(鉄筋4階建て63室)の建貸し B敷地面積:1,415u C建築延べ床面積:3,016u D竣工までの期間:2年6カ月 E地権者:2名(底地権者、借地権者) 

  




事例:生産緑地を「換地」手法で再生し、相続対策と収益改善策を実現 

  再生プロジェクトの概要   (東京・練馬区


1.相談事項:自宅周辺地域の発展に伴い、道路付、交通の便など生産緑地の立地条件に変化。この生産緑地
       を再生できるなら、相続税問題と収益の改善策を図りたい。

2.基本活動:“売れない、貸せない、建てられない”「生産緑地」を再生するため、「換地」の可能性や区の
       都市計画の方針などを研究。

現在は生産緑地を社会福祉法人などの介護事業に50年定借で貸地が可能になり、地域によっては地代の一部前払い金などを含め自治体の助成制度などの活用もできるようになっています。
2018年度については日経団グループのNPO法人都市農家再生研究会から「生産緑地再生ガイド」2018年度版を発行しております。(2018年度版は コチラ へ)
 

3.提案  :自宅敷地および隣接する課税農地と生産緑地部分とを「換地」する「個人による単独の区画整
       理」事業として、立地の良い生産緑地部分を多角的に活用できる事業用地化して事業資金を捻
       出、相続税対策と収益の改善を可能にする再生案を提案。
       
4.活動  :行政、農協折衝を含め、「個人による単独の区画整理」事業を総合的にコンサルティング。

5.成果  :立地の良い生産緑地部分の事業用地化を実現、収益を改善し、合わせ相続問題も解決。
 

 
事業前


 
事業後
 


@依頼者:都市農家  Aプロジェクト:相続対策と収益改善策を目的にした“換地”手法による生産緑地の再生  B生産緑地の面積:7,500u  C竣工までの期間:1年3カ月  D地権者:2名Eその他:土地区画整理の減歩26%
  
 
 その他のコンサルティング実例は コチラ へ

関連HP 日本経営開発企業団   NPO法人都市農家再生研究会  日経団グループ

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