速報:生産緑地2022年問題ー所有者にとっては今年が検討の最も重要な年

 
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個人の力や単一組織の限界を超えて
日本経営開発企業団は創業以来、あらゆる業種や規模の企業や団体に対して、各種の再生コンサルティングを実践してまいりました。上記に掲げたテーマは創業以来、永い歳月と多くの実践を通して数えきれないほどの苦悩と歓喜による成功体験から得た考え方です。

そのコンサルティングは各分野の専門家の視点に立つとともに、経営者や事業家の視点をより重視する、即ち「リスクと結果を最重要視する」手法に徹しております。“異色”と称されるゆえんです。

中小企業の経営には困難や障害はつきものですが、不幸にしてどうあがいても解決できないデッドロックに乗り上げてしまうケースがあります。
  万が一あなたのお取引先等でそのような難題に遭遇している経営者がおられたら――本「ビジネス分野のオープンシステム病院」の存在を教えて下さい。

私どもは大企業でも大組織でもありませんが、長年にわたり培った
ノウハウに加えて、各界各分野に亘る英知を集約し、それによる総合問題解決力によって不可能を可能にしてまいりました。

難題には喜んで挑戦します。
私どもは諦めない経営者を全力で応援します。

日本経営開発企業団
理事長 田中一昭

再生事例

 ◎余剰宅地を収益化

楽器演奏が可能な防音
賃貸マンション完成

都市農家から相続・相続税対策について相談を受け、宅地部分の活用方法を見直した結果、“余剰宅地を収益化”することにより懸案事項は解決できるーーこのようにみて東京都の市部という立地条件を精査し、“楽器演奏が可能な防音賃貸マンション”を提案、余剰宅地の再生コンサルティングを実施したものです


マンションの外観

  楽器演奏可能な室内
 
詳しくはコチラ

◎不採事業用地の見直し 

収益安定化のため
「サ高住」へ転換


収益の安定化策として、採算性の悪い事業と事業用地の改善策を提案、再生コンサルティングによって完成した「サービス付き高齢者向け住宅」(新座市、3階建50室)です。運営管理は介護サービス大手のメッセージに委託。現在は「そんぽの家Sひばりケ丘北」の名称で運営されています。


正面

側面
玄関

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◎借地権者からの事業化

借地・底地権者の合意
 形成で駐車場を
有料老人ホームへ再生


ゴルフ練習場跡地を活用した駐車場(東京江戸川区)を収益が見込める「介護付き有料老人ホーム」への再生を提案。再生コンサルティングを実施により完成。介護サービス大手のニチイケアパレスに委託し、「ニチイホーム江戸川」の名称で管理運営されています。


再生前の駐車場
 有料老人ホームに変身

写真クリックで拡大

  詳しくはコチラ

譲渡所得税対策

大切な事前対策

相続税を支払うため、また肩代わり返済(代位弁済)のため、土地の売却
やむなしの場合など、その後の再生、再出発を考えると相続・相続税対策や土地売却対策と共に事前の譲渡所得税対策は極めて重要なテーマです。「相続税の取得費加算の特例」「代位弁済のため土地等を売却した場合の譲渡所得税の特例」を数字で紹介してみました


詳しくはコチラ

底地・借地の再生

底・借地権者の双方に
 メリット生む活用
 

日経団は底地権、借地権に絡む諸課題を解決しながら、権利者双方にメリットを生む方法で各種の「底地・借地の再生」を実現してきました。

好例は上記の「借地権からの事業化ー借地・底地権者の合意形成」です。

複数の借地権者が存在する底地活用について、底地権者から借地権者に双方がメリットを得られる方法を提案し、解決した事例もあります。

底地・借地権者ともに、自分の代でスッキリさせるためには、今こそ勇気ある決断が必要な時です。解決策を見出すためご相談下さい。

詳しくはコチラ

生産緑地を高齢者
施設として
活用する場合
 

特別養護老人ホームへ50年定期借地を活用の場合――自治体によっては路線価の半額が早期に前払される前払一時金制度あり。相続税・固定資産税対策や資産運用に活用(*2019年度は東京都は前払制度あり)

特定生産緑地と宅地に分筆する場合、宅地化部分の活用に高齢者施設を検討対象に加える――安定収入の確保と課税対策に活用(*2019年度は自治体により建築費の補助制度あり)


<速 報>




目の生産緑地2022年問題

所有者にとっては今年が最も重要な年
日経団グループで相談を強化

日経団グループは今年、生産緑地活用方法の早期決断を迫られ、迷い、悩む都市農家を支援するためNPO法人都市農家再生研究会、日経団ビジネス開発㈱が中心になり個別相談を強化します。

2022年に向けた特定生産緑地の申出は、指定手続きの都合上、おおよそ1年前に締め切られるため、都市農家にとっては、2020年が、今後の生産緑地の活用方法を検討し、決断する最も重要な年になります。


30年ぶりに巡ってきたこの機会を大切に

30年の厳しい制約を脱し、生産緑地の
活用方法を自ら検討でき、選択できる、
またとない機会が訪れていること



十分検討せず、軽い気持ちで特定生産緑
地を申出た後では、次の検討機会は10
年以上先の2032年まで巡ってこない
こと


特定生産緑地か、宅地化かではなく、い
くつかの選択肢があること、これらを理
解し、あとで後悔しない、納得いく選択
が大切なこと



 実現や解決すべき項目



問題


   
   


先々までの安定収入の確保
相続税・固定資産税・納税猶予などの納税問題


借入金返済、担保解除などの問題
採算性の悪い事業の改善、見直し

マンションなど収益建物や住居の修理・修繕・増改築・新築などの課題
いずれも解決・実現には何らかの費用が発生します。これまで放置してきたことでも、今なら生産緑地の活用による解決・実現を検討できます。






















       
特定生産緑地による営農収入で実現でき、解決できるのか

余剰宅地の活用や事業収入の活用だけで実現し、解決できるのか

生産緑地を宅地化し、収益事業に活用すれば大丈夫か
宅地化した生産緑地の一部分または全部を売却すれば可能か
50年定期借地による地代の前払いや毎月の地代を活用すればどうか

特定生産緑地と宅地に分筆して、営農と宅地活用の両方の収入、または宅地化部分の活用を工夫すれば可能か  

早期か、数年のうちか、10年以上先でもよいのか、解決・実現の時期にもよりますが、単に特定生産緑地による営農、宅地化による収益だけでなく、どのような方法なら可能かの検討が必要です。
 

以上の様に考えを進めると、都市農家が現在抱えている問題、今後解決したい課題と生産緑地の活用方法について、総合的、多角的な視点で、余裕をもって本当に検討できる機会は今年しかないと言えます。来年では時間的に焦りがでるからです。

そのため、NPO法人都市農家再生研究会は、生産緑地の選択肢ガイド「特定生産緑地の申出をする前に検討すべきこと」(A4判4p、写真右上)を作成し、十分な検討の必要性を広く提言します。

  
個々の事情・状況に沿って個別相談

個別相談では、個々の事情や状況によって異なる解決・実現したいことや生産緑地の立地条件に応じ、それぞれの選択肢ごとに可能性やメリット・デメリットを説明し、活用できる選択肢について、長年培ったノウハウを活かして、専門的な見地から具体的な企画提案も行います。

   相談、企画提案は無料です


企画実現の要望がある場合は、実現までのコンサルティング料が生じるため改めて相談となります。


お問合せは 03-6206-1710へ


 NPO法人都市農家再生研究会HP



 書籍「生産緑地はこう活用するQ&A」共著者の
 日経団ビジネス開発・社長らが個別相談を支援

「生産緑地はこう活用するQ&A」(日刊建設通信新聞社2019年2月刊、同年9月増刷)(写真)の共著者でNPO法人都市農家再生研究会・専務理事(日経団ビジネス開発㈱社長、一級建築士)が中心になり、生産緑地の個別相談に対応します。


また、共著者の税理士・公認会計士の中村優氏、ファイナンシャルプランナーの原雅彦氏がそれぞれの専門分野で、必要に応じアドバイスやコンサルティングなどによる支援を行います。

書籍でも言及していますが、生産緑地を効果的に活用するためには、生産緑地だけでなく、宅地課税扱いの農地や余剰宅地、採算性の良くない事業用地の見直しも含め、総合的、多角的な視点で見直すことが必要です。

個別相談では、生産緑地所有者個々の事情・状況・希望を把握した上で、専門家の豊富な経験と培ったノウハウを活かし生産緑地の活用方法を提案します。

相談、企画提案は無料。また個別相談に来訪された方には、書籍を進呈します


      書籍の概要はコチラ


長期の安定収入と補助金の活用が見込める
 「高齢者施設」も土地活用の検討対象に!
 日経団ビジネス開発がガイドブックを作成

日経団ビジネス開発㈱は不動産市場の状況を鑑み、土地活用のコンサルティングに、今年から、長期の安定収入と補助金の活用が見込める「高齢者施設」を検討対象の一環に加えます。

土地活用希望者から相談を受けた場合に、立地条件や個々の事情・状況に応じて、多角的な視点で検討し、「高齢者施設」も含め提案することにしたものです。

同社は数年間にわたり、東京・練馬区の「高齢者福祉施設整備促進のための土地活用個別相談」事業の運営を委託されており、そのコンサルティング経験も活かすことができます。

高齢者施設を紹介する土地活用ガイド「注目される高齢者施設」(A4判4p、写真右上の下側)も作成しました。

また、上記の生産緑地の個別相談では、高齢者施設への土地活用も加え、提案することにしています。
(参照:左記の「生産緑地を高齢者施設として活用する場合」)



 
個別相談のお問合せ

03-6206-1710















日経団グループ情報


生産緑地活用方法の選択肢

多角的な選択が可能な換地を検討する

特定生産緑地の指定を
受ける 

買取り申出をして宅地化を
目指す 


特定生産緑地と宅地に
分ける 


補助金を早期に活用するため50年定期借地で貸地する


NPO法人都市農家再生研究会が選択肢ガイド「特定生産緑地の申出をする前に検討すべきこと」(下記写真)で、換地や50年定期借地など、現時点で取り組める方法も加え5通りの選択肢の概要を紹介しています
 


内容はコチラへ




高齢者施設への土地活用

日経団ビジネス開発㈱が高齢者施設への土地活用のメリットや必要面積などを紹介しています。


内容はコチラへ



 日経団グループの活動

1.支援対象

中小企業、都市農家(高齢の事業者や相続人など)


2.支援内容


1)懸案事項の解決
相続・相続税対策(猶予含む)、固定資産税対策、不採算事業の改善、資金調達等々
 

2)土地再生

不採算事業用地>
高収益事業への転換の可能性を検討して企画提案し再生。
 

余剰宅地>
都市農家などの余剰宅地の活用方法を見直し、収益化。
 

生産緑地>

現時点で可能な特養などへの50年定借(補助金の前払い活用)や換地の可能性の検討、

また3年後に迫った指定後30年対策など、総合的に検討して企画提案し再生。
 

底地・借地
地権者、借地権者双方のメリット創出の可能性を検討し企画提案・再生。


3)総合コンサルティング

懸案事項の解決、土地再生による収益化の方法などを多角的視点から検討して企画提案。総合コンサルティングを通じて、諸問題を解決し、将来的な収益の安定化を支援する。


4)個別相談の実施
  セミナー講師の派遣



今年度は生産緑地2022年問題を中心テーマに、生産緑地所有者向け個別相談の実施と企業のセミナー、勉強会への講師派遣。

書籍「生産緑地はこう活用するQ&A」の共著者の一人、藤田壮一郎(日経団ビジネス開発㈱代表取締役社長)による都市農家の個別相談、企業セミナーや勉強会への講師派遣。


講師派遣のお問合せ、申込先は03-6206-1710へ。



     

お問合わせ・各種ご相談はこちら 
TEL 03-6206-1710 FAX 03-3506-1701
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